La licitation est la vente d’un bien détenu en indivision, soit à l’amiable au profit de l’un des indivisaires ou d’un tiers, soit aux enchères sur décision du juge. Elle permet de sortir de l’indivision lorsque le bien ne peut pas être partagé en nature : le prix est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs droits.
Licitation : définition simple
Le mot vient du latin licitatio, la mise aux enchères. Son fondement est l’article 815 du Code civil : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Quand plusieurs personnes possèdent ensemble un bien qu’on ne peut pas diviser, comme une maison ou un appartement, l’une d’elles peut demander à en sortir. Si personne ne peut ou ne veut reprendre seul le bien, il est vendu : c’est la licitation.
Le sens notarial et le sens judiciaire
En pratique, le terme recouvre deux réalités. Chez le notaire, la licitation désigne le plus souvent l’acte par lequel un indivisaire rachète les parts des autres : un ex-conjoint qui garde la maison, un héritier qui reprend le bien familial. Devant le tribunal, elle désigne la vente aux enchères ordonnée par le juge, faute d’accord entre les indivisaires.
Licitation amiable : le déroulé chez le notaire
La licitation amiable suppose l’accord de tous les indivisaires sur le principe, l’acquéreur et le prix. Elle se déroule en quelques étapes :
- Estimation du bien, par un notaire ou un professionnel de l’immobilier, pour fixer un prix accepté par tous.
- Accord sur l’acquéreur : l’un des indivisaires ou un tiers.
- Financement du prix des parts rachetées et, le cas échéant, du prêt immobilier en cours.
- Signature de l’acte chez le notaire, qui le fait publier au service de la publicité foncière.
Cette voie est la plus rapide et la moins coûteuse. Elle se compte généralement en quelques mois, le temps de l’estimation, du financement et de la rédaction de l’acte.
Licitation judiciaire : quand le juge ordonne la vente
Faute d’accord, un indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire d’une demande de partage. Si le bien ne peut pas être facilement partagé ou attribué, le tribunal ordonne sa vente aux enchères (articles 1377 et 1378 du Code de procédure civile).
La vente à la majorité des deux tiers
Depuis 2009, les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent aussi engager la vente sans l’accord des autres (article 815-5-1 du Code civil). Ils expriment leur intention devant notaire, qui la signifie aux autres indivisaires dans le délai d’un mois. Ceux-ci disposent de trois mois pour s’y opposer ou non. En cas d’opposition ou de silence, le tribunal peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits. La vente se fait alors par licitation.
La vente aux enchères
- La mise à prix est fixée par le jugement, souvent après une expertise du bien.
- Un avocat est obligatoire pour porter les enchères à l’audience. La vente peut aussi être confiée à un notaire désigné par le tribunal.
- La surenchère : dans les dix jours qui suivent l’adjudication, toute personne peut porter une surenchère d’au moins 10 % du prix, ce qui relance la vente.
Une vente aux enchères n’atteint pas toujours le prix du marché, et les frais de procédure s’ajoutent. C’est pourquoi un accord amiable reste presque toujours préférable, y compris lorsque la procédure est déjà engagée.
Licitation entre indivisaires ou au profit d’un tiers
La licitation peut profiter à un indivisaire, qui devient seul propriétaire, ou à une personne extérieure à l’indivision. Deux protections jouent en faveur des indivisaires :
- Le droit de préemption (article 815-14 du Code civil) : un indivisaire qui veut céder sa part à un tiers doit notifier son projet aux autres par commissaire de justice. Ils disposent d’un mois pour se porter acquéreurs aux mêmes conditions.
- Le droit de substitution (article 815-15) : en cas de vente aux enchères d’une part indivise, les autres indivisaires peuvent, dans le mois qui suit l’adjudication, se substituer à l’acquéreur au même prix.
Licitation, partage et rachat de soulte : les différences
| Licitation | Partage avec soulte | |
|---|---|---|
| Nature juridique | Une vente des droits indivis | Un partage : chacun reçoit son lot, la soulte compense l’écart |
| Acquéreur possible | Un indivisaire ou un tiers | Un indivisaire uniquement |
| Entre ex-époux ou ex-partenaires de PACS | Droit de 2,5 % | Droit de partage de 1,1 % (acte signé après la rupture) |
| En succession | Droit de 2,5 % | Droit de partage de 2,5 % |
| Entre concubins | Droits de vente (environ 5,8 à 6,3 %) | Droit de partage, plus droits de vente sur la soulte |
Dans la vie courante, on parle de rachat de soulte dans les deux cas dès qu’un indivisaire garde le bien. La différence d’acte a pourtant un effet direct sur les droits à payer : c’est un point à faire préciser par le notaire avant la signature.
Frais de licitation : droits, émoluments et avocat
Le droit de 2,5 % et la règle entre ex-époux
Lorsque la licitation profite à un membre d’origine de l’indivision (héritier, ex-époux, ex-partenaire de PACS, ou leurs conjoint, ascendants et descendants), elle supporte un droit de 2,5 % au lieu des droits de vente (article 750 II du Code général des impôts).
Attention : le taux réduit de 1,1 % prévu pour les partages après un divorce ou une rupture de PACS ne s’applique pas à la licitation. L’administration l’a confirmé (réponse ministérielle n° 356, JO Sénat du 22 décembre 2022). Entre ex-époux, un acte de partage signé après le divorce coûte donc moins cher qu’une licitation : le détail et un exemple chiffré figurent dans notre guide des frais de notaire du rachat de soulte.
Concubins et tiers : les droits de vente
Les concubins, ni mariés ni pacsés, et les tiers acquéreurs ne bénéficient pas de ce régime. La licitation est alors taxée comme une vente, aux droits de mutation à titre onéreux calculés sur la valeur des parts acquises : environ 6,32 % dans la plupart des départements depuis le 1er avril 2025, environ 5,81 % dans ceux restés à l’ancien taux.
Les autres frais
- Les émoluments du notaire, fixés par un barème national dégressif, plus la TVA.
- La contribution de sécurité immobilière et les débours (formalités, documents).
- En licitation judiciaire : honoraires et émoluments d’avocat, frais de procédure, d’expertise et de publicité de la vente, qui alourdissent nettement la facture.
Combien de temps dure une licitation ?
Les délais dépendent surtout du niveau d’accord entre les indivisaires. Une licitation amiable prend en général quelques mois, le temps d’estimer le bien, d’obtenir le financement et de signer l’acte. Une licitation judiciaire est beaucoup plus longue : il faut compter le temps de la procédure de partage, de l’expertise éventuelle, de la fixation de la mise à prix et de la vente, soit souvent plus d’un an.
Licitation après un divorce, une succession ou sur le logement familial
- Après un divorce : le bien commun ou indivis est le plus souvent repris par l’un des ex-époux. Préférez un acte de partage signé après le prononcé du divorce, plus avantageux fiscalement qu’une licitation. Pour la reprise des crédits, voir notre guide divorce et rachat de crédits.
- Pendant le mariage : le logement de la famille ne peut pas être vendu sans l’accord des deux époux (article 215 du Code civil), même s’il appartient à un seul.
- En succession : un héritier peut reprendre le bien en rachetant les parts de ses cohéritiers. Si les droits de succession pèsent aussi sur le budget, voir notre guide rachat de crédit pour payer les droits de succession.
Financer le rachat de la part d’un coïndivisaire
L’indivisaire qui garde le bien doit payer le prix des parts rachetées et, souvent, reprendre seul le prêt immobilier en cours. Plusieurs solutions existent :
- Un prêt immobilier dédié au rachat des parts.
- Un rachat de crédit hypothécaire, qui regroupe dans un seul prêt le capital restant dû, le prix des parts, les frais de l’acte et, le cas échéant, vos autres crédits. Le bien, désormais détenu en totalité, sert de garantie par hypothèque.
- La désolidarisation du prêt commun, si la banque actuelle accepte de vous laisser seul emprunteur.
Pour estimer le montant à financer, utilisez notre simulateur de rachat de soulte. Un conseiller C-rédit peut ensuite étudier le financement sous 24 heures, 100 % en ligne. Nos honoraires de courtage ne sont dus qu’après le déblocage des fonds.
FAQ
Un indivisaire peut-il s’opposer à une licitation ?
Il peut refuser une licitation amiable, qui suppose l’accord de tous. En revanche, il ne peut pas bloquer indéfiniment la sortie de l’indivision : les autres peuvent demander un partage judiciaire, et ceux qui détiennent deux tiers des droits peuvent engager la vente par la procédure de l’article 815-5-1 du Code civil.
Le taux de 1,1 % s’applique-t-il à une licitation après un divorce ?
Non. Le taux réduit est réservé aux actes de partage signés après le divorce, la séparation de corps ou la rupture du PACS. Une licitation entre ex-époux reste taxée à 2,5 %.
Qui paie les frais de licitation ?
En licitation amiable, les frais de l’acte sont en principe à la charge de l’acquéreur, sauf accord différent. En licitation judiciaire, les frais de procédure sont prélevés sur le prix de vente, avant sa répartition entre les indivisaires.
Le bien est-il vendu moins cher aux enchères ?
C’est souvent le cas : la mise à prix est généralement inférieure à la valeur du marché, et le prix final dépend des enchérisseurs présents. C’est l’une des raisons pour lesquelles un accord amiable est presque toujours plus intéressant pour tous les indivisaires.
Un indivisaire peut-il racheter le bien pendant la vente aux enchères ?
Oui. Il peut enchérir comme tout acquéreur, par l’intermédiaire d’un avocat. Lorsque la vente porte sur une part indivise, il dispose aussi d’un droit de substitution pendant un mois après l’adjudication.
Comment financer le rachat des parts d’un frère, d’une sœur ou d’un ex-conjoint ?
Par un prêt immobilier ou par un rachat de crédit hypothécaire qui regroupe le prêt en cours, le prix des parts et les frais. Le financement doit être obtenu avant la signature de l’acte.
En résumé
- La licitation est la vente d’un bien indivis, à l’amiable ou aux enchères sur décision du juge.
- Au profit d’un indivisaire d’origine, elle supporte un droit de 2,5 %, y compris entre ex-époux ; entre concubins ou au profit d’un tiers, les droits de vente s’appliquent.
- Le rachat des parts se finance le plus souvent par un prêt immobilier ou un rachat de crédit hypothécaire.
Rédigé et vérifié par Mathieu Morel
Courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP), immatriculé à l'ORIAS sous le n° 24002547 et contrôlé par l'ACPR. Fondateur de C-rédit, cabinet de courtage 100 % en ligne basé dans la métropole de Nancy.
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