La soulte est la somme d’argent que verse l’un des co-indivisaires d’un bien immobilier à l’autre (ou aux autres) pour devenir seul propriétaire. Elle intervient typiquement lors d’un divorce, d’une séparation de concubins ou d’une succession. Le rachat de soulte est l’un des principaux motifs de recours au rachat de crédit hypothécaire.
Qu’est-ce qu’une soulte ?
Étymologiquement, la soulte vient du latin solvere (acquitter). Juridiquement, elle désigne la compensation financière versée à l’occasion d’un partage de biens pour équilibrer les lots entre co-indivisaires.
Exemple type : un couple divorce, ils possèdent une maison estimée à 300 000 €. Si l’un garde le bien, il doit verser à l’autre une soulte correspondant à sa part — soit 150 000 € si les deux détenaient 50 % du bien.
Dans quels cas verse-t-on une soulte ?
1. Divorce ou séparation
Le cas le plus fréquent. Le conjoint qui conserve le bien verse à l’autre sa quote-part de la valeur nette (valeur du bien diminuée du capital restant dû sur le crédit en cours).
2. Succession
Lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien (maison familiale, par exemple) qui revient à la fratrie dans l’indivision, il rachète les parts des autres héritiers via une soulte.
3. Dissolution d’une SCI
Les associés d’une Société Civile Immobilière qui se séparent peuvent procéder à un partage avec soulte pour éviter la vente du bien.
4. Sortie d’indivision entre concubins
Le couple non marié qui a acheté ensemble et se sépare : l’un rachète les parts de l’autre.
Comment se calcule la soulte ?
Le calcul repose sur trois éléments :
- La valeur vénale du bien à la date du partage (expertise immobilière)
- Le capital restant dû du crédit immobilier en cours
- La quote-part de chacun (50/50 en régime de communauté, variable en indivision)
Formule : Soulte = (Valeur du bien − Capital restant dû) × Quote-part du partant
Exemple de calcul
Un couple divorce. Maison estimée à 320 000 €, crédit restant 120 000 €, régime communauté (50/50) :
- Valeur nette du bien : 320 000 − 120 000 = 200 000 €
- Part de chacun : 200 000 × 50 % = 100 000 €
- Soulte à verser : 100 000 €
Le conjoint qui garde le bien doit en outre reprendre seul le crédit en cours (désolidarisation auprès de la banque).
Financer une soulte avec un rachat de crédit
Peu de particuliers disposent de 100 000-200 000 € d’épargne pour verser une soulte en cash. Les solutions de financement :
Rachat de crédit hypothécaire avec soulte
Solution la plus fréquente. Le nouvel organisme prêteur :
- Rachète le crédit immobilier en cours
- Finance la soulte à verser à l’ex-conjoint
- Éventuellement regroupe d’autres crédits conso
- Le tout dans un nouveau prêt hypothécaire unique, sur une durée adaptée (jusqu’à 25-30 ans)
Avantages : une seule mensualité à la place de plusieurs flux, taux négocié, souscription plus souple qu’un crédit immobilier neuf.
Crédit à la consommation
Possible si la soulte est modeste (< 75 000 €). Moins avantageux en taux qu'un prêt hypothécaire.
Crédit immobilier classique
Réalisable auprès de sa banque, mais souvent refusé si la capacité d’endettement est déjà tendue.
Frais annexes à une soulte
En plus du montant de la soulte, il faut prévoir :
- Droits de partage : 1,1 % de la valeur du bien depuis 2022 (réforme de la loi n° 2020-1721). Avant 2021, c’était 2,5 %.
- Frais notariaux : environ 1 à 2 % selon le type de partage (conventionnel ou judiciaire)
- Frais d’hypothèque si financement par rachat de crédit (1,5-2 %)
- Frais de désolidarisation du crédit existant (variables selon la banque)
Désolidarisation du crédit : l’étape oubliée
Racheter la soulte ne suffit pas : il faut aussi faire désolidariser l’ex-conjoint du crédit existant. Sans cela, il reste co-emprunteur aux yeux de la banque, même s’il ne vit plus dans le bien.
La désolidarisation nécessite l’accord explicite de la banque. Elle est souvent conditionnée à :
- La solidité financière du co-emprunteur qui reste
- Le passage de l’assurance en 100 % sur lui
- Parfois un apport ou une renégociation du prêt
Dans la pratique, le plus simple est d’intégrer cette désolidarisation dans un rachat de crédit : le nouveau prêt devient mono-emprunteur, l’ancien est soldé.
En résumé
- La soulte est la compensation versée au co-indivisaire qui quitte le bien.
- Calcul = (Valeur bien − Capital restant dû) × Part du partant.
- Financement le plus fréquent : rachat de crédit hypothécaire avec intégration de la soulte.
- Frais annexes : droits de partage 1,1 %, frais notariaux, hypothèque.
- Ne pas oublier la désolidarisation du crédit existant.
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