Combien pouvez-vous emprunter ? Indiquez vos revenus, vos crédits en cours et votre apport : on calcule votre capacité d'emprunt au plafond de 35 % assurance comprise et le prix de bien que vous pouvez viser. Cliquez sur un montant pour le saisir.
Vos crédits en cours freinent votre projet ? Ajoutez le capital qu'il vous reste à rembourser : on compare votre capacité d'emprunt avant et après un regroupement de ces crédits, avec son coût réel. Cliquez sur un montant pour le saisir.
| Aujourd'hui | Après regroupement | |
|---|---|---|
| Mensualités de vos crédits | ||
| Taux d'endettement (crédits en cours) | ||
| Mensualité disponible pour le prêt immobilier | ||
| Capacité d'emprunt | ||
| Capacité d'emprunt sur 25 ans (durée maximale) | ||
| Prix de bien visé avec l'apport |
Votre capacité selon la durée
Le coût du regroupement
Calcul indicatif. Mensualité maximale = 35 % des revenus nets moins les mensualités en cours, assurance du nouveau prêt comprise (norme du Haut Conseil de stabilité financière, dérogations possibles). Chaque prêteur étudie aussi le reste à vivre et la stabilité des revenus. Regroupement estimé au taux débiteur fixe indicatif de 6,20 % sur 7 à 15 ans selon le montant, hors frais : le TAEG réel dépend du dossier et reste sous le taux d'usure. Le regroupement peut allonger la durée et augmenter le coût total du crédit ; il ne finance pas l'apport. Attention ! Un crédit coûte de l’argent et doit être remboursé.
Combien pouvez-vous emprunter pour acheter un logement ? Ce simulateur calcule votre capacité d’emprunt à partir de vos revenus, de vos crédits en cours, de la durée et du taux. Il applique le plafond de 35 % de taux d’endettement retenu par les banques et vous montre, en plus, ce que libérerait un regroupement de vos crédits en cours. Les résultats sont indicatifs : chaque prêteur étudie aussi votre reste à vivre, la stabilité de vos revenus et la tenue de vos comptes.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Le calcul se fait en deux temps. D’abord, la mensualité maximale : 35 % de vos revenus nets mensuels, moins les mensualités de crédit que vous remboursez déjà. Ensuite, le capital empruntable : c’est le montant qu’une mensualité de ce niveau permet de rembourser sur la durée choisie, au taux du prêt. La formule est celle d’un prêt amortissable : capital = mensualité × (1 − (1 + t)−n) / t, où t est le taux mensuel et n le nombre de mois.
Exemple : un couple gagne 4 200 € nets par mois et rembourse trois crédits à la consommation pour 650 € par mois. Sa mensualité maximale est de 4 200 × 35 % = 1 470 €, dont 650 € déjà pris : il reste 820 € pour un prêt immobilier. Sur 20 ans à 3,40 % hors assurance, cette mensualité finance environ 142 600 €.
Bon à savoir. Le plafond de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) inclut l’assurance emprunteur. Le simulateur en tient compte : indiquez son taux annuel. Dans notre exemple, calculé hors assurance, 35 € d’assurance par mois pris sur les 820 € disponibles réduisent la capacité d’environ 6 100 €. Le taux de 3,40 % est une hypothèse indicative ; votre taux réel dépend de votre profil et de la durée.
Capacité d’emprunt selon la durée du prêt
À mensualité égale, allonger la durée augmente le montant empruntable, mais aussi le coût des intérêts. Voici ce que finance une mensualité de 1 470 €, soit 35 % de 4 200 € pour un foyer sans autre crédit, au même taux de 3,40 % pour simplifier la comparaison :
| Durée | Capacité d’emprunt | Total des mensualités | Coût des intérêts |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 207 000 € | 264 600 € | 57 600 € |
| 20 ans | 255 700 € | 352 800 € | 97 100 € |
| 25 ans | 296 800 € | 441 000 € | 144 200 € |
La durée maximale est de 25 ans, portée à 27 ans pour un logement neuf ou des travaux importants avec un différé. Pour suivre le remboursement mois par mois, utilisez notre tableau d’amortissement.
Ce qui fait varier votre capacité d’emprunt
- Vos revenus : salaires et pensions nets avant impôt, primes régulières lissées, environ 70 % des loyers perçus. Les revenus d’indépendant sont lus sur deux ou trois exercices.
- Vos crédits en cours : chaque mensualité (crédit auto, prêt personnel, crédit renouvelable, LOA) se déduit directement de la mensualité disponible. C’est le levier le plus fort, et le plus souvent sous-estimé.
- La durée : plus elle est longue, plus le capital finançable augmente, dans la limite de 25 ans.
- Le taux et l’assurance : 0,30 point de taux en plus ou en moins représente plusieurs milliers d’euros de capacité sur 20 ans.
- Le reste à vivre : même sous 35 %, une banque vérifie qu’il vous reste assez pour vivre une fois la mensualité payée, surtout pour une famille.
- L’apport : il ne change pas votre capacité d’emprunt, mais il augmente votre budget d’achat et rassure le prêteur. Voir notre guide de l’apport personnel.
Augmenter sa capacité d’emprunt en regroupant ses crédits
Quand des crédits à la consommation pèsent sur votre taux d’endettement, les regrouper en un seul prêt sur une durée plus longue fait baisser la mensualité, et libère d’autant votre capacité d’emprunt. Reprenons notre couple : ses trois crédits (environ 23 000 € restant dus) sont regroupés sur 84 mois au taux débiteur fixe de 6,20 %, soit un TAEG de 6,38 % hors frais, sous le taux d’usure de 8,56 % en vigueur au 4e trimestre 2026.
| Couple à 4 200 € nets | Avant | Après regroupement |
|---|---|---|
| Crédits à la consommation | 650 € par mois (3 crédits) | 338,21 € par mois (1 crédit, 84 mois) |
| Mensualité disponible pour l’achat | 820 € | 1 131,79 € |
| Capacité d’emprunt sur 20 ans à 3,40 % | environ 142 600 € | environ 196 900 € |
| Total restant à payer sur les crédits à la consommation | environ 26 300 € (30 à 50 mois) | 28 409,33 € (84 mois) |
La capacité d’emprunt progresse d’environ 54 000 €. Pour faire ce calcul avec vos propres chiffres, ouvrez l’onglet « Avec regroupement de mes crédits » du simulateur. La contrepartie : les crédits regroupés durent plus longtemps et coûtent environ 2 100 € de plus, avant d’éventuels frais. Le regroupement ne finance jamais l’apport ni l’achat lui-même : il sert uniquement à alléger les crédits existants.
Bon à savoir. Un regroupement fait juste avant une demande de prêt immobilier se prépare : certaines banques regardent l’historique de vos comptes et la date de l’opération. Faites-le chiffrer en amont, avec le coût total en euros. C’est le rôle d’un courtier en rachat de crédit ; chez C-rédit, les honoraires ne sont dus qu’après le déblocage des fonds.
De la capacité d’emprunt au prix du bien
Votre budget d’achat se compose de la capacité d’emprunt et de votre apport, dont il faut retirer les frais d’acquisition : environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf pour les frais de notaire, plus les frais de garantie et de dossier. Avec 196 900 € de capacité et 20 000 € d’apport, notre couple peut viser un bien d’environ 200 000 € dans l’ancien. Pour préparer le reste du dossier, consultez notre simulation de prêt immobilier et notre calcul du taux d’endettement.
Questions fréquentes sur la capacité d’emprunt
Comment calculer sa capacité d’emprunt rapidement ?
Multipliez vos revenus nets mensuels par 35 %, retirez vos mensualités de crédit en cours : vous obtenez la mensualité disponible. Sur 20 ans à 3,40 %, chaque tranche de 100 € de mensualité finance environ 17 400 €. Le simulateur ci-dessus fait le calcul exact pour la durée et le taux de votre choix.
Quelle capacité d’emprunt avec 3 000 € de salaire ?
Sans autre crédit, 35 % de 3 000 € donnent une mensualité de 1 050 €, assurance comprise. Hors assurance, cela représente environ 182 700 € sur 20 ans et 212 000 € sur 25 ans à 3,40 %. Un crédit auto de 250 € par mois ramène ces montants à environ 139 200 € et 161 500 €.
Le taux d’endettement de 35 % est-il une limite légale ?
C’est une norme du Haut Conseil de stabilité financière, juridiquement contraignante pour les banques depuis le 1er janvier 2022. Elles peuvent y déroger pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, en priorité pour l’achat de la résidence principale et les primo-accédants.
Les crédits en cours réduisent-ils la capacité d’emprunt ?
Oui, euro pour euro : chaque mensualité en cours se retire de la mensualité disponible. Un crédit qui se termine dans quelques mois peut parfois être écarté par la banque. Sinon, solder ou regrouper ces crédits permet de retrouver de la marge, au prix d’un coût total à comparer.
Peut-on emprunter sans apport ?
C’est possible pour certains profils, en général des revenus stables et une épargne visible après l’achat, mais les banques demandent le plus souvent de quoi couvrir au moins les frais de notaire. Notre guide de l’apport personnel détaille les cas où un achat sans apport reste envisageable.
Pour les définitions, voir aussi notre lexique : taux d’endettement, reste à vivre et assurance emprunteur.
Le regroupement de crédits peut entraîner un allongement de la durée de remboursement et une augmentation du coût total du crédit (article R314-20 du Code de la consommation).
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Rédigé et vérifié par Mathieu Morel
Courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP), immatriculé à l'ORIAS sous le n° 24002547 et contrôlé par l'ACPR. Fondateur de C-rédit, cabinet de courtage 100 % en ligne basé dans la métropole de Nancy.
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