Vente à réméré : coûts réels, risques et alternatives (2026)

Votre banque a refusé votre demande de regroupement de crédits ? Une inscription au FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) vous ferme l’accès au crédit alors qu’une saisie immobilière se profile ? On vous présente la vente à réméré comme la solution pour solder vos dettes sans quitter votre logement ? Ce mécanisme ancien du Code civil peut débloquer une situation très dégradée, mais à un coût élevé, avec un risque sans appel : la perte définitive de votre bien si vous ne le rachetez pas dans le délai. Voici son fonctionnement, ses coûts complets, le scénario d’échec et les alternatives à étudier avant de signer. Et avant de vous engager, faites vérifier par un courtier comme C-rédit si un rachat de crédit hypothécaire reste possible : c’est souvent le cas, pour un coût bien moindre.

Mis à jour le 7 août 2026 : chiffres du marché et taux d’usure du 3^e trimestre 2026 (Banque de France, applicables du 1^er juillet au 30 septembre 2026).

L’essentiel

La vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat, articles 1659 à 1673 du Code civil) consiste à vendre votre bien immobilier à un investisseur tout en conservant le droit de le racheter dans un délai maximal de 5 ans (12 à 36 mois en pratique). Le prix de vente est décoté de 30 à 40 % ; vous restez dans les lieux contre une indemnité d’occupation de 8 à 15 % par an du prix investi. Réservée aux propriétaires exclus du crédit (FICP, déchéance du terme, saisie), l’opération solde les dettes mais revient deux à trois fois plus cher qu’un rachat de crédit hypothécaire (taux constatés d’environ 4,2 à 5,3 % en 2026 auprès de nos partenaires spécialisés). Sans rachat dans le délai, la perte du bien est définitive. Un dernier recours, à n’envisager qu’avec un plan de sortie chiffré dès la signature.

Vente à réméré : définition et cadre légal

La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, qui parlent depuis la réforme de 2009 de « vente avec faculté de rachat ». Le principe : vous vendez votre bien à un investisseur devant notaire, à un prix inférieur à sa valeur de marché, et l’acte réserve votre droit de le racheter à un prix convenu d’avance, pendant une durée qui ne peut excéder 5 ans (article 1660), soit 12 à 36 mois en pratique. Pendant cette période, vous restez occupant du logement via une convention d’occupation, moyennant une indemnité mensuelle.

Point capital : le réméré n’est pas un crédit. Il relève du seul Code civil et échappe aux protections du Code de la consommation : ni délai de rétractation de 14 jours (crédit à la consommation), ni délai de réflexion de 10 jours (crédit immobilier), ni plafond du taux d’usure fixé par la Banque de France. Seul le passage obligatoire devant notaire sécurise la forme de l’acte. C’est ce qui rend ce marché accessible aux profils exclus du crédit… et ce qui impose une vigilance renforcée.

Comment se déroule une vente à réméré ? Les 7 étapes

Étude de faisabilité : un opérateur spécialisé comme Apirem, ou votre courtier, valide en amont que l’opération tient (valeur du bien, montant des dettes à solder, plan de rachat réaliste). Sans ce feu vert, inutile d’aller plus loin.
Expertise du bien : un professionnel évalue la valeur de marché, qui conditionne tout le montage ; les dettes à solder doivent rester nettement inférieures au prix de vente décoté.
Montage et recherche d’un investisseur : un intermédiaire spécialisé (Apirem, Imotreso ou PraxiFinance se partagent ce marché de niche) fixe prix de vente, prix de rachat et indemnité.
Signature chez le notaire : acte de vente avec faculté de rachat + convention d’occupation. Le notaire séquestre les fonds.
Désintéressement des créanciers : le notaire solde directement les dettes. Une saisie en cours peut être stoppée avant l’adjudication, mais sous conditions : une fois le commandement de payer publié, le bien ne peut plus être vendu librement ; la vente doit être autorisée par le juge de l’exécution (vente amiable, articles L.322-1 et R.322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution) ou intervenir avec la mainlevée du créancier intégralement payé. Le solde vous est versé sous 15 à 30 jours après l’acte.
Période d’occupation : vous versez l’indemnité convenue (souvent prépayée à l’acte) et préparez votre plan de sortie. Dettes régularisées, l’inscription FICP peut être radiée par anticipation.
Exercice de la faculté de rachat : vous rachetez le bien au prix convenu (le plus souvent via un nouveau financement hypothécaire) ou organisez sa revente à un tiers.

Signature de l'acte de vente à réméré devant notaire

À qui s’adresse le réméré : FICP, déchéance du terme, menace de saisie

Le réméré s’adresse exclusivement aux propriétaires (résidence principale, secondaire ou bien locatif, parfois via une SCI, société civile immobilière) que le crédit régulé ne peut plus accompagner. Trois situations types : une inscription au FICP, consultée par tout prêteur avant d’accorder un crédit, qui exclut de fait l’emprunteur du marché (jusqu’à 5 ans pour un incident caractérisé, 7 ans pour un plan de surendettement) ; une déchéance du terme prononcée par la banque, rendant le capital immédiatement exigible ; ou une saisie immobilière engagée, l’hypothèque conférant au créancier un droit de préférence et un droit de suite (articles 2450 et suivants du Code civil). Autre profil, plus discret mais central chez les opérateurs comme Apirem : les dirigeants et indépendants qui mobilisent leur bien immobilier pour apporter de la trésorerie à leur société.

Les opérateurs posent aussi des conditions sur le bien lui-même : une valeur suffisante (souvent 150 000 à 200 000 € minimum, les secteurs où la revente est fluide étant privilégiés) et des dettes contenues autour de 60 % de cette valeur.

S’y ajoutent les dossiers juridiquement infinançables : au 3^e trimestre 2026, le TAEG (taux annuel effectif global) d’un crédit immobilier de 20 ans et plus est plafonné à 5,29 % par la Banque de France ; un dossier dont le taux dépasserait ce seuil ne peut légalement pas être financé. Avant d’en arriver au réméré, deux voies régulées méritent toujours d’être étudiées : le rachat de crédit hypothécaire si le dossier reste finançable, et la procédure de surendettement, gratuite, dont la recevabilité suspend les procédures d’exécution (article L.722-2 du Code de la consommation), avec une limite : si la vente forcée a déjà été ordonnée, seul le juge peut reporter la date d’adjudication, pour causes graves et dûment justifiées (article L.722-4). Nos pages rachat de crédit et FICP et rachat de crédit et surendettement détaillent ces situations.

Combien allez-vous vraiment toucher ? Les vraies fourchettes 2026

C’est le point où les sources se contredisent le plus : la décote annoncée va de 20 à 50 % selon les pages. En croisant les chiffres publiés en 2026 par les acteurs spécialisés du réméré, voici les fourchettes réellement constatées :

Poste	Fourchette constatée (2026)
Prix de vente à l’investisseur	60 à 70 % de la valeur du bien (décote de 30 à 40 %)
Indemnité d’occupation	8 à 15 % par an du prix investi, souvent prépayée à l’acte
Honoraires d’intermédiaire	6 à 10 % du prix de vente
Frais de notaire	2,5 % (régime marchand de biens) à 7,5 % (achat par un particulier)
Prix de rachat convenu	Proche du prix de vente initial, majoré dans certains contrats
Durée	12 à 36 mois en pratique (maximum légal : 5 ans)

Conséquence pratique : sur un bien de 250 000 €, le prix de vente se situe entre 150 000 et 175 000 €, montant qui doit couvrir dettes, honoraires, frais d’acte et souvent l’indemnité prépayée. Si vos dettes dépassent environ 60 % de la valeur du bien, l’opération ne se monte généralement pas.

Exemple chiffré : le réméré face au rachat de crédit hypothécaire

Prenons Corinne, 49 ans, gérante d’un salon de coiffure à Dijon, propriétaire d’une maison estimée 240 000 €. Elle cumule un crédit immobilier (68 000 € restants sur 9 ans, 725 € par mois), deux crédits à la consommation (22 000 € sur environ 40 mois, 610 € par mois) et 5 000 € de retards. Ses mensualités de 1 335 € sont devenues insoutenables, mais elle n’est pas fichée : son dossier reste finançable. Un rachat de crédit hypothécaire de 100 000 € (dettes, retards et frais inclus), garanti par une hypothèque (ratio prêt/valeur de 42 %, sous les plafonds de 70 à 80 % des prêteurs), sur 20 ans à un TAEG de 5,1 %, ramène sa mensualité à environ 665 €.

Situation de Corinne	Avant	Après rachat hypothécaire
Nombre de crédits	3 (+ retards)	1 seul prêt
Capital concerné	90 000 € + 5 000 € de retards	100 000 € (frais inclus)
Mensualités	1 335 €	≈ 665 €
Durée	9 ans (immobilier) / 3,5 ans (consommation)	20 ans
Gain mensuel	≈ 670 € (−50 %)

Comparons avec un réméré sur la même maison : vente à l’investisseur autour de 160 000 € (décote de 33 %), honoraires d’intermédiaire d’environ 12 500 €, frais d’acte 4 000 €, indemnité d’occupation de 10 % par an (environ 1 330 € par mois), soit environ 48 500 € de coûts sur 24 mois, avant même de financer le rachat du bien. Le réméré équivaut ainsi à un financement de l’ordre de 12 à 15 % par an (ici environ 15 %), quand les taux de regroupement hypothécaire constatés en 2026 sont de l’ordre de 4,2 à 5,3 % selon les profils (fourchettes constatées en 2026 auprès de nos partenaires spécialisés en regroupement hypothécaire). Deux à trois fois plus cher : le réméré ne se justifie qu’une fois toutes les portes du crédit fermées.

Bon à savoir : tout regroupement de crédits garanti par une hypothèque relève du régime protecteur du crédit immobilier (article L.314-12 du Code de la consommation) : offre préalable, délai de réflexion de 10 jours, acte notarié. La réglementation impose par ailleurs au prêteur ou à l’intermédiaire de vous signaler si le regroupement se traduit par un allongement de la durée de remboursement ou une augmentation du coût total du crédit (article R.314-20 du Code de la consommation). Chez Corinne, la mensualité baisse de moitié mais l’allongement à 20 ans augmente le total des intérêts ; notre simulateur de rachat de crédit chiffre les deux effets.

Avantages et inconvénients de la vente à réméré

Les avantages

Des liquidités rapides sans consultation du FICP, le maintien dans le logement, l’arrêt possible d’une saisie avant l’adjudication (sous les conditions vues plus haut : autorisation du juge de l’exécution ou paiement intégral du créancier poursuivant), et la perspective d’une radiation anticipée du fichage une fois les dettes régularisées.

Les limites et les risques

Un coût global sans équivalent sur le marché régulé (décote, indemnité, double passage chez le notaire), la perte définitive du bien si la faculté de rachat n’est pas exercée, l’absence des garde-fous du droit de la consommation, et des intermédiaires inégalement sérieux : l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) publie régulièrement des mises en garde contre de faux organismes de financement ciblant les propriétaires en difficulté (listes noires ACPR-AMF consultables sur abe-infoservice.fr).

Réméré, portage, rachat hypothécaire, vente ou surendettement : le comparatif

Critère	Vente à réméré	Portage immobilier	Rachat de crédit hypothécaire	Vente classique	Procédure de surendettement
Vous restez propriétaire	Non (faculté de rachat)	Non (objectif de rachat contractualisé)	Oui	Non	Oui (sauf mesures imposant la vente)
Vous restez dans le logement	Oui (indemnité d’occupation)	Oui (indemnité d’occupation)	Oui	Non	Oui
Accessible si FICP	Oui	Oui	Non, sauf régularisation préalable	Oui	Oui
Coût	Très élevé (équivalent 12-15 %/an)	Élevé (décote souvent moindre)	Modéré (TAEG ~4,2 à 5,3 % + 2 à 3 % de frais)	Frais d’agence usuels	Gratuite
Protection juridique	Code civil uniquement	Code civil + contrat de plateforme	Code de la consommation, régime du crédit immobilier (réflexion 10 j, usure)	Droit commun de la vente	Encadrement Banque de France
Effet sur une saisie	Arrêt possible avant adjudication, sur autorisation du juge ou mainlevée du créancier payé	Identique au réméré	Solde le créancier poursuivant	Vente amiable sur autorisation du juge	Suspension dès recevabilité (art. L.722-2) ; adjudication déjà ordonnée : report par le juge seulement (art. L.722-4)
Délai de mise en place	Quelques semaines à deux mois selon dossier	Quelques semaines à deux mois	Quelques semaines à deux mois selon dossier	3 à 6 mois selon le marché	Plusieurs mois (plan jusqu’à 7 ans)

Le portage immobilier proposé par des plateformes comme Apirem, Alterfi, Trésovia, Vench ou Kadran repose juridiquement sur le même mécanisme que le réméré, avec des décotes souvent plus faibles et un cadre contractuel plus standardisé : comparez les deux sur les mêmes critères (décote, indemnité, prix de rachat, sort en cas d’échec).

La hiérarchie est simple : tant qu’un rachat de crédit avec hypothèque reste finançable (pas de fichage, ratio prêt/valeur dans les clous, TAEG sous le seuil d’usure), il s’avère presque toujours préférable. Si l’endettement est durablement insoutenable, la procédure de surendettement doit être envisagée avant tout montage payant. Le réméré n’a de sens que dans le couloir étroit entre les deux : un propriétaire exclu du crédit, avec une vraie marge sur la valeur de son bien et une perspective crédible de rebond. Pour un besoin de trésorerie sans fichage, un rachat de crédit à la consommation reste la première piste.

Comment sortir d’un réméré : financer le rachat de votre bien

C’est le grand angle mort des guides sur le sujet : la sortie se prépare dès la signature. Chronologie type d’une sortie réussie : les dettes sont soldées à l’acte ; la régularisation totale permet de demander la radiation anticipée du FICP ; pendant 12 à 18 mois, vous reconstruisez un dossier bancaire propre ; puis un crédit hypothécaire ou un rachat de crédit hypothécaire finance le rachat au prix convenu. Les prêteurs spécialisés (le CFCAL, filiale du Crédit Mutuel Arkéa, en est l’acteur historique) étudient au cas par cas des profils en réinsertion bancaire, avec garantie hypothécaire et un ratio prêt/valeur plafonné à 70-80 %.

Anticipez aussi les frais de sortie : la nouvelle hypothèque coûte 1,5 à 2 % du capital garanti, et si une ancienne inscription subsiste, sa mainlevée (500 à 800 €, 1 à 3 mois de délai au Service de la publicité foncière) doit être orchestrée par le notaire en même temps que le rachat ; notre article sur la mainlevée d’hypothèque détaille ce déroulé. Chez C-rédit, l’étude de faisabilité d’une sortie de réméré est gratuite et sans engagement, réponse sous 24 h ; l’accompagnement donne lieu à des honoraires de courtage transparents, dus uniquement si une offre est acceptée. Parler à un conseiller avant de signer peut aussi éviter un réméré inutile.

Maison française conservée pendant la période de faculté de rachat

Que se passe-t-il si vous ne pouvez pas racheter ?

À l’échéance, si la faculté de rachat n’est pas exercée, elle s’éteint : la propriété de l’investisseur est consolidée, sans nouvel acte ni indemnité. Vous ne récupérez ni la décote consentie, ni les indemnités versées. La convention d’occupation prend fin ; si vous restez dans les lieux, vous devenez occupant sans droit ni titre, exposé à une expulsion. Issue intermédiaire : si la valeur de marché dépasse le prix de rachat, vous pouvez organiser avant l’échéance la revente à un tiers et encaisser la différence. D’où la règle d’or : ne signez jamais sans un plan de sortie chiffré, validé par un professionnel indépendant de l’opérateur.

Quelle fiscalité pour une vente à réméré ?

La vente initiale suit le régime des plus-values immobilières. Pour une résidence principale, la plus-value est exonérée. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, elle est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention (exonération totale d’impôt au bout de 22 ans de détention, des prélèvements sociaux au bout de 30 ans), un point souvent négligé dans les montages portant sur un bien locatif.

L’exercice de la faculté de rachat n’est pas une nouvelle mutation : le rachat est enregistré moyennant un droit fixe de 125 €, sans droits proportionnels ni nouvelle taxation de plus-value. Pendant l’opération, la taxe foncière incombe à l’investisseur, propriétaire au 1^er janvier, mais les conventions d’occupation la refacturent souvent à l’occupant : vérifiez la clause. Quant aux frais de notaire de la vente initiale (2,5 % en régime de marchand de biens, jusqu’à 7,5 % pour un achat par un particulier), ils sont juridiquement à la charge de l’acquéreur, mais le montage les répercute en pratique sur le prix net que vous percevez ; les frais du second acte, au rachat, sont à votre charge.

Sécuriser l’opération : les vérifications avant de signer

6 questions à vous poser avant de signer

L’intermédiaire détient-il une carte professionnelle de transaction immobilière (loi Hoguet) et, s’il propose aussi le refinancement, une immatriculation ORIAS en tant qu’IOBSP, intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (vérifiable sur orias.fr) ?
La décote reste-t-elle dans la fourchette de marché (30 à 40 %), sur la base d’une expertise indépendante ?
Le prix de rachat, l’indemnité et tous les frais figurent-ils noir sur blanc dans l’acte notarié ?
Votre plan de sortie (radiation FICP, refinancement) a-t-il été chiffré par un professionnel tiers ?
Vous demande-t-on des honoraires avant la signature de l’acte ? Un intermédiaire immobilier ne peut être rémunéré avant que l’opération soit effectivement conclue (article 6 de la loi Hoguet) ; pour la partie financement, l’article L.519-6 du Code monétaire et financier interdit tout versement avant le déblocage des fonds prêtés.
Avez-vous comparé avec un rachat de crédit hypothécaire et avec la procédure de surendettement ?

Un « non » aux quatre premières questions, ou un « oui » à la cinquième : suspendez la signature et faites contre-expertiser le montage.

Ce qu’il faut retenir

La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat (articles 1659 à 1673 du Code civil), durée maximale 5 ans, 12 à 36 mois en pratique.
Prix de vente décoté de 30 à 40 %, plus 6 à 10 % d’honoraires, frais de notaire et indemnité d’occupation de 8 à 15 % par an.
Coût global équivalent à un financement de 12 à 15 % par an, contre environ 4,2 à 5,3 % constatés pour un rachat de crédit hypothécaire en 2026 (fourchettes constatées auprès de nos partenaires).
Sans rachat dans le délai, la perte du bien est définitive, sans restitution de la décote ni des indemnités.
Le réméré n’est pas un crédit : il échappe aux protections du Code de la consommation (pas de délai de réflexion, pas de taux d’usure).
Épuisez d’abord les voies régulées : rachat de crédit hypothécaire si le dossier passe, procédure de surendettement si l’endettement est insoutenable.
Préparez la sortie dès la signature : radiation FICP après régularisation, puis refinancement hypothécaire.

La vente à réméré peut être une bouée pour un propriétaire acculé, à condition d’en connaître le prix réel et d’avoir déjà tracé le chemin de sortie. Si vous hésitez entre réméré, regroupement de crédits ou procédure de surendettement, une étude gratuite et sans engagement permet de trancher sur des chiffres, pas sur des promesses : réponse sous 24 h, 100 % en ligne. Contactez un conseiller C-rédit ou testez votre situation avec le simulateur en ligne.

FAQ vente à réméré

Quelle est la durée maximale d’une vente à réméré ?

La faculté de rachat ne peut excéder 5 ans (article 1660 du Code civil). En pratique, les contrats sont conclus pour 12 à 36 mois, avec une moyenne constatée de 18 à 24 mois.

Peut-on faire une vente à réméré en étant fiché FICP ?

Oui : le réméré est une vente immobilière, pas un crédit, donc le FICP n’est pas consulté. C’est même son public principal. Si l’opération solde toutes les dettes, la radiation anticipée du fichier peut être demandée, ce qui lève l’obstacle du fichage ; l’accord d’un nouveau financement reste ensuite soumis à l’étude du dossier par chaque prêteur.

La vente à réméré permet-elle d’arrêter une saisie immobilière ?

Oui, mais sous conditions : une fois le commandement de payer publié, le bien ne peut plus être vendu librement : la vente doit être autorisée par le juge de l’exécution (vente amiable) ou intervenir avec la mainlevée du créancier intégralement payé par le notaire, avant l’audience d’adjudication. Le calendrier doit être validé avec votre avocat. Autre voie, sans frais : la recevabilité d’un dossier de surendettement suspend les mesures d’exécution, sauf si l’adjudication a déjà été ordonnée, que seul le juge peut reporter pour causes graves.

Que se passe-t-il si je ne peux pas racheter mon bien à l’échéance ?

La faculté de rachat s’éteint et l’investisseur devient définitivement propriétaire. Vous ne récupérez ni la décote ni les indemnités versées, et vous devez quitter les lieux ; à défaut, une procédure d’expulsion peut être engagée. Une revente à un tiers avant l’échéance peut toutefois capter la différence si le prix de marché dépasse le prix de rachat.

L’investisseur peut-il refuser que je rachète mon bien ?

Non. La faculté de rachat est un droit inscrit dans l’acte notarié (articles 1659 et suivants du Code civil) : si vous l’exercez dans le délai et au prix convenus, l’investisseur ne peut pas s’y opposer. Le notaire constate le rachat et le publie. D’où l’importance que le prix de rachat et le délai figurent noir sur blanc dans l’acte initial.

Quelle différence entre indemnité d’occupation et loyer ?

La convention d’occupation d’un réméré n’est pas un bail d’habitation : elle échappe au statut protecteur des baux (encadrement des loyers, droit au maintien dans les lieux, trêve hivernale du locataire). Son montant est librement fixé (8 à 15 % par an du prix investi, souvent prépayé à l’acte) et elle prend fin à l’échéance de la faculté de rachat, sans droit au relogement.

Que se passe-t-il en cas de décès pendant le réméré ?

La faculté de rachat est un droit patrimonial : elle se transmet aux héritiers, qui peuvent l’exercer dans le délai restant, organiser la revente du bien à un tiers, ou y renoncer. À défaut d’exercice dans le délai, la propriété de l’investisseur est consolidée, comme dans le scénario d’échec classique. Le sort du droit de rachat doit être anticipé dans l’acte et signalé au notaire chargé de la succession.

Qui paie les frais de notaire dans une vente à réméré ?

Juridiquement, les frais de la vente initiale (2,5 % en régime de marchand de biens, jusqu’à 7,5 % pour un achat par un particulier) incombent à l’acquéreur, donc à l’investisseur, mais le montage les répercute en pratique sur le prix net versé au vendeur. Les frais du second acte, lors du rachat, sont à la charge du vendeur qui rachète. Exigez que la répartition figure dans l’acte.

Combien coûte une vente à réméré au total ?

Additionnez quatre postes : la décote de 30 à 40 % (récupérée seulement si vous rachetez), les honoraires d’intermédiaire de 6 à 10 % du prix de vente, les frais de notaire des deux actes, et l’indemnité d’occupation de 8 à 15 % par an. Soit l’équivalent d’un financement de 12 à 15 % par an : dans notre exemple, environ 48 500 € de coûts sur 24 mois pour 160 000 € investis.

Quelle différence entre vente à réméré et portage immobilier ?

Le portage immobilier repose sur le même principe (vente temporaire avec objectif de rachat), structuré par des plateformes spécialisées (Apirem, Alterfi, Trésovia, Vench ou Kadran) qui pratiquent souvent des décotes plus faibles et des sécurisations contractuelles supplémentaires. Juridiquement, la plupart des portages utilisent… un réméré. Comparez les deux sur les mêmes critères : décote, indemnité, prix de rachat, sort en cas d’échec.

Comment financer le rachat de son bien à la sortie du réméré ?

Le plus souvent par un crédit hypothécaire ou un rachat de crédit hypothécaire, une fois le FICP radié et 12 à 18 mois de gestion saine reconstitués. Les prêteurs spécialisés peuvent financer jusqu’à 70-80 % de la valeur du bien, selon l’étude du dossier (1,5 à 2 % de frais de garantie). Une étude de faisabilité en amont évite de découvrir à l’échéance que le refinancement est impossible.