La licitation est la vente d’un bien détenu en indivision, soit aux enchères publiques (licitation judiciaire), soit de gré à gré à l’un des co-indivisaires (licitation amiable). Dans une séparation ou une succession, elle est l’autre voie, avec le rachat de soulte, pour qu’une seule personne devienne propriétaire du bien commun.
Qu’est-ce qu’une licitation ?
Le terme vient du latin licitatio, la mise aux enchères. Le Code civil pose le principe à l’article 815 : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Lorsque le bien ne peut pas être partagé en nature, il est vendu et le prix est réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts. Cette vente est la licitation.
Deux formes existent :
- La licitation amiable : les indivisaires s’entendent, chez le notaire, pour céder leurs droits à l’un d’entre eux ou à un tiers, au prix convenu.
- La licitation judiciaire : faute d’accord, le tribunal judiciaire ordonne la vente aux enchères, en général à la barre du tribunal, sur une mise à prix fixée par le juge.
Licitation ou rachat de soulte : quelle différence ?
Les deux opérations aboutissent au même résultat pratique quand un co-indivisaire garde le bien, mais elles n’ont pas la même nature juridique :
- Le rachat de soulte est un partage : les lots sont répartis et la soulte compense celui qui reçoit moins que sa part.
- La licitation est une vente : l’indivisaire acquéreur achète les droits indivis des autres au prix fixé.
Lorsque la licitation profite à un membre de la famille indivisaire (ex-époux, partenaire de PACS, héritier), l’article 750 II du Code général des impôts la traite fiscalement comme un partage : elle supporte le droit de partage et non les droits de mutation d’une vente classique. Vendue à un tiers, la licitation redevient une vente ordinaire, avec les droits d’enregistrement habituels, autour de 5,8 % dans la plupart des départements.
Combien coûte une licitation ?
- Droit de partage : 1,1 % de l’actif net partagé pour les divorces, séparations de corps et ruptures de PACS ; 2,5 % dans les autres cas, par exemple entre frères et sœurs après une succession.
- Émoluments du notaire : barème proportionnel dégressif, appliqué sur la valeur des droits cédés.
- Frais de publicité foncière et débours.
- En licitation judiciaire s’ajoutent les honoraires d’avocat, les frais de procédure et de publicité des enchères, souvent 8 à 10 % du prix au total.
Comment financer une licitation ?
L’indivisaire qui acquiert les parts des autres doit payer le prix des droits cédés et, le plus souvent, reprendre seul le capital restant dû du prêt en cours. Ce besoin se finance par un rachat de crédit hypothécaire : le prêt commun est soldé, les droits rachetés sont financés et l’ancien co-emprunteur est libéré grâce à la désolidarisation de prêt. Le bien acquis en totalité sert de garantie par hypothèque.
En résumé
- La licitation est la vente d’un bien indivis, à l’amiable ou aux enchères sur décision du juge.
- Entre proches, elle est fiscalement assimilée à un partage (droit de partage de 1,1 % ou 2,5 %) ; vendue à un tiers, elle paie les droits d’une vente ordinaire.
- Comme le rachat de soulte, elle se finance le plus souvent par un rachat de crédit hypothécaire qui reprend le prêt en cours.
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