L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes, les indivisaires, détiennent ensemble des droits de même nature sur un même bien, sans que la part de chacune soit matériellement séparée. Chaque indivisaire possède une quote-part (par exemple la moitié ou un tiers) qui porte sur la totalité du bien, et non sur une pièce ou une partie précise.
Les sources de l’indivision
L’indivision naît d’une situation de fait ou d’un choix :
- La succession : au décès, les héritiers deviennent propriétaires ensemble des biens du défunt jusqu’au partage.
- L’achat à plusieurs : frères et sœurs, amis ou parents et enfants qui achètent un bien ensemble, chacun à hauteur de la quote-part indiquée dans l’acte notarié.
- Les concubins : en union libre, il n’existe pas de régime matrimonial ; un logement acheté à deux est détenu en indivision selon les parts mentionnées dans l’acte.
- Le PACS sous le régime de l’indivision : les partenaires peuvent choisir, dans leur convention de PACS, de soumettre à l’indivision les biens qu’ils acquièrent ensemble ou séparément (article 515-5-1 du Code civil). À défaut, chacun garde ses biens personnels, mais un bien dont aucun ne prouve être seul propriétaire est réputé indivis pour moitié (article 515-5).
- Le mariage sous le régime de la séparation de biens : un bien acheté à deux est indivis selon les parts de l’acte, et un bien dont aucun époux ne peut justifier la propriété exclusive est réputé appartenir aux deux, chacun pour moitié (article 1538).
Les règles de gestion d’un bien en indivision
Le Code civil distingue trois catégories d’actes, avec des règles de majorité différentes. La majorité se calcule en droits indivis, c’est-à-dire en quotes-parts, et non par nombre de personnes.
| Type d’acte | Exemples | Règle de décision |
|---|---|---|
| Acte conservatoire | Réparation urgente d’une toiture, mesure nécessaire pour éviter que le bien ne se dégrade | Un seul indivisaire peut agir (article 815-2) |
| Acte d’administration | Gestion courante, mandat général de gestion, conclusion ou renouvellement d’un bail d’habitation, vente de meubles pour payer les dettes de l’indivision | Majorité des deux tiers des droits indivis, avec obligation d’informer les autres indivisaires (article 815-3) |
| Acte de disposition ou hors exploitation normale | Vente ou donation de l’immeuble, constitution d’une hypothèque, bail commercial, rural, industriel ou artisanal | Unanimité (article 815-3), sauf procédures particulières |
Pour éviter qu’un seul indivisaire bloque la vente, les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre. Le notaire le notifie aux autres ; en cas d’opposition ou de silence pendant trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, qui a lieu par licitation, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres (article 815-5-1). Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire, saisi de mesures urgentes dans l’intérêt commun, peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis (article 815-6).
Les droits et obligations des indivisaires
L’occupation du bien et l’indemnité d’occupation
Chaque indivisaire peut utiliser le bien conformément à sa destination, dans la mesure compatible avec les droits des autres. Celui qui occupe seul le logement doit, sauf convention contraire, une indemnité d’occupation à l’indivision (article 815-9). C’est fréquent après une séparation.
Les revenus et les charges
Les loyers et autres revenus du bien reviennent à l’indivision. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices et supporte les pertes en proportion de ses droits (article 815-10).
Les dépenses d’amélioration et de conservation
L’indivisaire qui a amélioré le bien à ses frais doit être indemnisé selon l’équité, en tenant compte de la plus-value du bien au moment du partage ou de la vente. Les dépenses nécessaires à la conservation payées sur ses fonds personnels lui sont également remboursées, même si elles n’ont pas augmenté la valeur du bien. À l’inverse, il répond des dégradations dues à son fait ou à sa faute (article 815-13). Conservez donc les factures des travaux et les justificatifs des échéances de prêt que vous avez réglées.
Le droit de préemption
Un indivisaire peut vendre sa quote-part à une personne extérieure, mais il doit d’abord notifier le prix et les conditions aux autres par acte extrajudiciaire (délivré par un commissaire de justice). Chacun d’eux dispose alors d’un mois pour exercer son droit de préemption, puis de deux mois pour signer la vente (article 815-14).
La convention d’indivision
Pour sécuriser la gestion, les indivisaires peuvent signer une convention d’indivision (articles 1873-1 et suivants du Code civil). Elle doit respecter plusieurs conditions :
- un écrit, à peine de nullité, désignant les biens indivis et la quote-part de chacun (article 1873-2) ;
- pour un immeuble, les formalités de publicité foncière, ce qui implique un acte notarié ;
- une durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable par décision expresse ou par tacite reconduction si la convention le prévoit, ou une durée indéterminée (article 1873-3).
Pendant une convention à durée déterminée, le partage ne peut être demandé avant le terme que pour de justes motifs. Elle peut désigner un gérant et organiser l’occupation et les charges.
Sortir de l’indivision
Le principe est posé par l’article 815 du Code civil : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Plusieurs voies existent :
- Le partage amiable : tous les indivisaires s’accordent sur la répartition des biens, par acte notarié lorsqu’un immeuble est concerné.
- Le rachat de soulte : l’un des indivisaires garde le bien et verse aux autres une soulte correspondant à la valeur de leurs parts. C’est la solution la plus courante après un divorce ou une succession ; voir notre guide du rachat de soulte et le détail des frais de notaire d’un rachat de soulte.
- La vente du bien : le prix est réparti entre les indivisaires selon leurs droits, après remboursement du crédit restant.
- La licitation : vente aux enchères d’un bien qui ne peut être partagé commodément (article 1686), le plus souvent ordonnée dans un partage judiciaire.
- L’attribution préférentielle : un indivisaire, par exemple le conjoint survivant ou un héritier qui habitait le logement, peut demander que le bien lui soit attribué en priorité, à charge de soulte (articles 831 et suivants).
- Le partage judiciaire : en cas de désaccord, l’un des indivisaires saisit le tribunal judiciaire pour obtenir le partage.
Indivision et crédit immobilier
Lorsque plusieurs personnes achètent un bien à crédit, il faut distinguer deux choses : la propriété du bien et la dette envers la banque.
- La propriété se répartit selon les quotes-parts inscrites dans l’acte notarié, qui reflètent en principe l’apport et la participation de chacun.
- La dette est en général souscrite par des co-emprunteurs solidaires. La solidarité ne se présume pas (article 1310 du Code civil), mais elle est habituellement prévue dans l’offre de prêt : chaque co-emprunteur peut alors être tenu de rembourser la totalité de la dette (article 1313), quelle que soit sa quote-part dans le bien.
Ainsi, sortir de l’indivision ne met pas fin automatiquement à l’engagement envers la banque. Celui qui garde le bien doit obtenir la désolidarisation du prêt, accordée au cas par cas par le prêteur, ou refinancer le crédit en cours et la soulte dans un nouveau prêt à son seul nom. Lorsque les revenus seuls ne suffisent pas, un rachat de crédit hypothécaire adossé au bien peut être étudié. Pour estimer votre future mensualité, utilisez notre simulation de rachat de soulte.
FAQ
Un indivisaire peut-il vendre le bien sans l’accord des autres ?
Non, la vente d’un bien indivis exige en principe l’unanimité. Toutefois, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire d’autoriser la vente par licitation (article 815-5-1). Un indivisaire peut aussi vendre sa seule quote-part, en respectant le droit de préemption des autres.
Faut-il payer une indemnité si vous occupez seul le logement indivis ?
Oui, sauf convention contraire, l’indivisaire qui occupe seul le bien doit une indemnité d’occupation à l’indivision (article 815-9). Son montant est fixé à l’amiable ou par le juge, et il est souvent réglé au moment du partage.
Comment financer le rachat de la part d’un co-indivisaire ?
Le rachat de soulte peut être financé par un nouveau prêt qui regroupe la soulte, les frais de notaire et, le cas échéant, le crédit immobilier restant. Votre dossier est étudié selon vos revenus, votre taux d’endettement et la valeur du bien.
Quelle différence entre indivision et copropriété ?
En indivision, chaque indivisaire détient une quote-part de l’ensemble du bien, sans partie qui lui soit propre. En copropriété, chaque copropriétaire possède un lot privatif (un appartement, par exemple) et une quote-part des parties communes de l’immeuble.
Rédigé et vérifié par Mathieu Morel
Courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP), immatriculé à l'ORIAS sous le n° 24002547 et contrôlé par l'ACPR. Fondateur de C-rédit, cabinet de courtage 100 % en ligne basé dans la métropole de Nancy.
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