Le taux d’endettement mesure la part des revenus mensuels d’un foyer consacrée au remboursement des crédits. Exprimé en pourcentage, il s’obtient en divisant la somme des mensualités de crédit (assurance emprunteur incluse) par les revenus nets mensuels stables. C’est l’indicateur central qu’examine toute banque ou tout courtier avant d’accorder un nouveau prêt — et le seuil de référence en France est aujourd’hui de 35 % maximum.
Comment se calcule le taux d’endettement
La formule est simple :
Taux d’endettement (%) = (mensualités de crédit + assurance emprunteur) ÷ revenus nets mensuels × 100
Ce qui compte au numérateur
- Toutes les mensualités de crédit en cours : immobilier, conso, auto, travaux, revolving, LOA / LLD
- L’assurance emprunteur de chaque prêt (depuis la décision HCSF de 2022)
- Les pensions alimentaires versées dans certaines analyses bancaires
- Les loyers ne sont pas intégrés en immobilier (mais pris en compte via le reste à vivre)
Ce qui compte au dénominateur
- Salaires nets (CDI, CDD long, fonctionnaires)
- Pensions de retraite et de réversion
- Revenus locatifs nets, généralement retenus à 70 %
- Primes annuelles, retenues souvent au prorata mensuel
- Revenus indépendants : moyenne des 2 ou 3 derniers exercices fiscaux
Les ressources jugées non pérennes (allocations ponctuelles, primes exceptionnelles, indemnités chômage) sont en règle générale exclues.
Le plafond de 35 % : ce que dit le HCSF
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rendu juridiquement contraignant le seuil maximal de 35 % d’endettement, assurance comprise, pour les crédits immobiliers à l’habitat. Cette norme s’accompagne d’une durée maximale de 25 ans (27 ans dans le neuf ou avec gros travaux).
Les banques disposent d’une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour déroger à ces critères, dont au moins 70 % doivent être réservés à l’acquisition de la résidence principale et 30 % à des primo-accédants.
Concrètement : si vos revenus nets mensuels sont de 3 500 €, vos mensualités totales (tous crédits confondus + assurance) ne doivent pas dépasser 1 225 €.
Conso et immobilier : deux logiques différentes
Le seuil de 35 % du HCSF concerne uniquement le crédit immobilier à l’habitat. Pour le crédit à la consommation, il n’existe pas de plafond légal contraignant : chaque banque applique sa propre politique de risque, généralement comprise entre 33 % et 40 %.
L’évaluation reste néanmoins formelle : la loi Lagarde de 2010 impose une vérification systématique de la solvabilité avant l’octroi d’un crédit conso, incluant la consultation du FICP à la Banque de France et l’analyse du couple revenus / charges.
Pourquoi le taux d’endettement est crucial avant un rachat de crédits
Le rachat de crédits a précisément pour vocation de ramener le taux d’endettement sous le seuil acceptable, en regroupant plusieurs prêts existants en une seule mensualité allongée dans le temps.
Exemple chiffré — Un couple avec 4 200 € de revenus nets mensuels rembourse :
- Crédit immobilier : 1 050 € / mois
- Crédit auto : 320 € / mois
- Crédit travaux : 280 € / mois
- Crédit conso : 195 € / mois
Total : 1 845 € → 43,9 % d’endettement. Au-dessus du seuil : tout nouveau projet (déménagement, prêt enfant, voiture supplémentaire) sera refusé.
Après rachat unique allongé sur 15 ans : mensualité ramenée à environ 1 380 € → 32,8 %. Le foyer retrouve une marge de manœuvre et peut à nouveau emprunter ou simplement souffler. Notre méthode de calcul détaillée du rachat applique exactement ce raisonnement.
Au-delà du taux d’endettement : le reste à vivre
Le taux d’endettement n’est qu’un demi-indicateur. Les banques croisent toujours avec le reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il reste sur le compte une fois toutes les charges fixes et les crédits payés. Un taux à 33 % peut être refusé si le reste à vivre tombe sous le barème interne (souvent 800 € pour un célibataire, 1 200 à 1 500 € pour une famille).
À l’inverse, un taux à 36 % peut passer en dérogation si les revenus sont élevés et le reste à vivre confortable. La règle des 35 % n’est donc pas un mur, mais un seuil d’alerte au-delà duquel l’analyse devient plus exigeante.
Questions fréquentes
Le taux d’endettement de 35 % est-il une règle absolue ?
Non : c’est un plafond contraignant en moyenne pour les banques, qui disposent d’une marge dérogatoire de 20 % de leurs nouveaux crédits immobiliers chaque trimestre. Les profils à hauts revenus, primo-accédants ou avec un fort apport peuvent dépasser ce seuil au cas par cas.
Mon loyer entre-t-il dans le taux d’endettement ?
Non, le loyer n’entre pas dans le numérateur du taux d’endettement. Mais il est intégré dans l’analyse du reste à vivre, ce qui revient à le prendre en compte indirectement.
Que se passe-t-il si mon taux dépasse 35 % après un imprévu ?
Tant qu’aucune nouvelle demande de crédit n’est déposée, votre situation actuelle n’est pas remise en cause par la banque. En revanche, un dépassement durable est un signal précurseur de difficultés : c’est précisément le moment d’envisager un rachat de crédits pour anticiper, plutôt que d’attendre une situation de surendettement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.